Приведут ли пандемия коронавируса и сопутствующий экономический кризис к повышению спроса на покупку недвижимости в рамках инвестиционных программ?
Повсеместно консультанты по иммиграционным вопросам сообщают об увеличении потока звонков и электронных писем, нетипичном для этого времени года. Всё чаще интерес к двойному гражданству проявляют граждане “первого мира”. Многие стали свидетелями того, как их свобода передвижения строго пресекается, с чем они раньше не сталкивались и не ожидали столкнуться. Те, кто раньше не считал второй паспорт необходимостью, теперь задумались о его оформлении.
Таким образом, спрос определённо сохраняется.
В то же время многие инвесторы − что примечательно, именно те, кто имел значительную долю акций − отзывают свои заявления. Они не так богаты, как месяц назад, и многие опасно неликвидны. Потенциальные заявители этой категории считают, что сейчас не время тратить деньги.
Другие инвесторы принимают решение повременить с осуществлением своих планов не из-за нехватки денег, а потому, что ожидают появления выгодных предложений на рынке недвижимости в ближайшие месяцы и не хотят совершать сделки на пике рынка. Это разумный шаг.
Но даже перед лицом неизбежной глобальной рецессии падение номинальных цен на жильё ещё не предрешено.
В условиях экономического спада, при прочих равных условиях, цены на недвижимость должны упасть, так как значительная часть населения станет беднее в связи с потерей дохода и падением стоимости портфелей. Вкратце, ухудшение экономических перспектив оказывает понижательное давление на стоимость почти всех видов активов, которые не являются активами-убежищами, такими как казначейские ценные бумаги.
При прочих неравных
За последние недели центральные банки по всему миру, по сути, взяли на себя обязательство печатать неограниченное количество фиатных денег, в то время как правительства инициируют пакеты помощи на триллионы долларов. Чистый эффект таких мер состоит в том, что в настоящее время предложение денег увеличивается чрезвычайно высокими темпам.
Когда в обращение вступают новые доллары, все существующие доллары теряют немного стоимости в реальном выражении. По сути, происходит инфляция денежной массы (не путать с инфляцией потребительских цен).
Крупные многонациональные банки, которые находятся ближе всего к источнику недавно созданных денег, обладают привилегией первыми тратить их и одалживать − до того, как они попадут в общий оборот. Это значит, что они могут потратить деньги, прежде чем они потеряют свою ценность.
Увеличение количества наличных денег в обращении, в отсутствие новых продуктов и услуг, поступающих на рынок, оказывает повышательное давление на номинальные цены.
Изменение номинальных цен на жилую недвижимость в ближайшие несколько месяцев зависит от того, что окажется сильнее: понижательное давление из-за меньшей экономической активности или повышательное давление из-за количественного смягчения.
Три возможных сценария того, что может случиться с номинальными ценами на недвижимость в мире:
- Понижательное ценовое давление от снижения экономической активности оказывается сильнее, чем восходящее ценовое давление от печати денег. В этом случае цены на недвижимость даже в номинальном выражении упадут.
- Восходящее ценовое давление − сильнее, чем понижательное. В этом случае цены на недвижимость в номинальном выражении будут расти.
- Две противоположные силы оказываются примерно равными. В этом случае цены на недвижимость останутся на прежнем уровне. Во всяком случае, в номинальном выражении.
Так или иначе, цена на жилье в реальном выражении (т.е. с поправкой на инфляцию) в ближайшем будущем без сомнения упадёт. Скорее всего, в номинальном − тоже.
Но если вы обладаете крупной суммой наличных денег на момент обвала, лучше воспользоваться ей для покупки материальных активов в ближайшее время, поскольку реальная стоимость ваших сбережений падает с каждым днём.
“Но разве доллар не становится сильнее?”
По отношению к другим фиатным валютам − да. Относительно товаров − нет. Что касается фиатных валют, доллар может быть одним из лучших вариантов в ближайшей перспективе, но только потому, что другие валюты теряют свою ценность в реальном выражении ещё быстрее, чем доллар. От активов, которые можно поставлять в неограниченном количестве, стараются избавляться как можно скорее.
Есть ещё один фактор, повышающий привлекательность инвестиций в недвижимость за рубежом.
Снижение цен
В долгосрочной перспективе, поскольку все денежные единицы постепенно теряют ценность, программы инвестиционного гражданства во всём мире будут повышать свои минимальные инвестиционные требования, чтобы приспособиться к инфляции.
Если же говорить о краткосрочной перспективе, прямо сейчас существуют малые и развивающиеся государства, предлагающие паспорт за инвестиции и нуждающиеся в деньгах сегодня. В первую очередь, те, чья экономика зависит от туризма. Некоторые из этих стран уже начали предлагать скидки на процедуры дью-дилидженс и государственные сборы. В ближайшем будущем аналогичных предложений ожидается ещё больше.
Вывод
Итак, станут ли инвестиции в недвижимость более привлекательными из-за кризиса? Если под “более привлекательным” подразумевается “дешевле”, ответ − да. И причины кроются в следующем:
- Цены на недвижимость упадут в номинальном выражении;
- Цены на недвижимость упадут в реальном выражении;
- Денежные средства станут менее ценными из-за количественного смягчения;
- Принимающие страны, которым нужны деньги, будут предлагать скидки.
