Как избежать двойного налогообложения владельцу зарубежной недвижимости

Вы приобрели недвижимость за рубежом, а вместе с ней и сомнения: не придется ли платить налоги дважды — у себя на родине и в стране, где находится недвижимость. Ознакомившись с этим материалом, вы увидите, что такие опасения напрасны. 

Недорогая недвижимость в СШАBonapart Spain

Уясните для начала,  в какой стране вы являетесь налоговым резидентом.

В подавляющем большинстве случаев резидентом считают гражданина, проживающего в стране не менее 183 дней в году. Это правило справедливо и для РФ. Если инвестор приобрел недвижимость за рубежом, но живет преимущественно в России, он подчиняется российскому налоговому законодательству. Если же вы более полугода проводите,  к примеру,  в Испании, вы платите налоги согласно законам  испанской фискальной системы.

Соглашения об избежании двойного налогообложения

В мировой практике существует понятие «защиты от двойного налогообложения». Главный его принцип сводится к тому, что страны-участницы производят взаимозачет налогов, которые взимаются с гражданина, и ему не приходится выплачивать одни и те же налоги дважды. Российская Федерация подписала такие соглашения с 82-мя странами.

Налоги при покупке недвижимости

В России таких налогов для покупателя нет, но они существуют во многих странах Европы и мира. Значит, риска двойного налогообложения в этом случае быть не может, вы платите налог на приобретение недвижимости только в другой стране.

Отдельный случай — использование ипотеки в зарубежных банках. Если ее кредитная ставка будет ниже российской, следует уплатить налог на материальную выгоду.

Налоги на доход от зарубежной недвижимости

Здесь работает одно простое правило: уплатив налог на доход от аренды недвижимости, например, в Португалии, вы уже не будете платить его в России. НДФЛ в РФ равен 13%, тогда как в большинстве стран Европы он выше (в той же Португалии — 28%).

В редких случаях существующие налоги НДФЛ в зарубежной стране ниже российских (для примера — в Андорре они составляют 10% или даже меньше). Тогда резидент РФ обязан доплатить на родине «недостающие» проценты.

Налоги при продаже недвижимости

Здесь все аналогично предыдущему примеру. Если в стране, где вы продаете жилье, размер НДФЛ выше 13%, вы платите там налог и больше ничего не выплачиваете в России. Если же зарубежный налог ниже российского, необходимо доплатить недостающую сумму в РФ.

Важно! По законам РФ, недвижимость, которой гражданин владел более 5 лет, вообще не облагается налогом с продажи.

Порядок подачи в ФНС России сведений о доходах за рубежом

Действует простая и понятная схема. Доходы от своей зарубежной недвижимости резидент РФ обязан подавать самостоятельно, предоставляя декларацию по форме 3-НДФЛ.

Например, если недвижимость в Португалии, к форме 3-НДФЛ ваш бухгалтер  просто приложит вашу португальскую налоговую декларацию, подготовленную местным юристом, переведенную на русский язык и заверенную нотариально. Форму 3-НДФЛ вместе с португальской декларацией следует загрузить на сайт «налог.ру».

 Важно! Все операции, связанные с зарубежной недвижимостью, нужно переводить в рубли по курсу ЦБ РФ в момент совершения операции.

Андрей Бойко - исполнительный директор

Андрей Бойко
Все статьи этого автора

Мы поможем
вам с выбором cамой подходящей программы

Спасибо. Наш иммиграционный эксперт скоро свяжется с Вами.
Поле введено корректно