Португалия — одна из стран Европы, успешно развивающая программу по продаже своего ВНЖ (так называемой «Золотой визы»). Каждый из наших клиентов, приобретающий недвижимость в Португалии, сталкивается с вопросами о налогах и дальнейших расходах, связанных с содержанием жилья. Задача этой статьи — дать на них ответы.
Общая оценка португальского рынка недвижимости
Португальский рынок недвижимости — один из самых динамичных и привлекательных в Европе. Для примера — в 2019 году они выросли на 7,7% в реальном выражении, согласно данным Instituto Nacional de Estatistica. Этому способствуют две главные причины:
- стоимость жилья здесь по-прежнему ниже, чем в большинстве стран ЕС. По данным Global Property Guide, в начале 2020 года она составила €1312 за м². Для сравнения, в “дорогих” европейских странах (Британии, Швейцарии, Австрии, Германии) этот показатель выше в 2-4 раза)
- Португалия в последние годы находится в числе стран, которые считаются самыми удобными и привлекательными для жизни. В самом начале 2020 года американский журнал International Living поставил Португалию на первое место в мире по качеству жизни.
Словно компенсируя низкую стоимость жилья, здесь достаточно высокие налоги, особенно при покупке недвижимости. В этой статье мы докажем это конкретными цифрами, проведя анализ по этапам: покупка, владение имуществом, и его продажа.
Налоги и расходы в момент покупки
Налог на передачу недвижимости, или IMT
Невозможно сказать заранее, какой процент от стоимости сделки вам придется заплатить, и придется ли платить вообще. Точно известно, что эта величина будет находиться в пределах от 1% до 8% от кадастровой оценки. Размер налога зависит, главным образом, от следующих факторов:
- региона, в котором объект расположен (материковая часть страны, или островные регионы);
- местности, в которой он находится (городская или сельская застройка);
- его стоимости в момент покупки;
- назначения объекта (для реального проживания покупателя, или для иных целей).
Важно! В случае, когда оценочная стоимость объекта меньше 90 407 евро, IMT не начисляется вовсе.
В среднем стоит ориентироваться на то, что в сельской местности размер налога равен примерно 5%, а в городах — 6%. Особенно усложняется расчет IMT для городской, притом жилой, недвижимости. Размер ставки увеличивается по мере роста оценочной стоимости. Если жилье приобретается с целью реконструкции, можно избежать выплаты данного налога, при этом нужно соблюсти целый ряд достаточно сложных условий.
На Азорских островах и Мадейре расчеты IMT отличаются от материковой части Португалии. В частности, именно здесь этот налог для дорогой недвижимости достигает максимального уровня в 8%.
Налог на добавленную стоимость
В подавляющем большинстве случаев его обычно включают в рекламную стоимость недвижимости, хотя так бывает не всегда, и этот момент стоит дополнительно уточнить с продавцом. Он применяется только для объектов, которые продаются впервые (на первичном рынке жилья).
Гербовый сбор (Imposto de Selo)
В Португалии его часто называют «налогом на печать». Он равен 0,8% от реальной стоимости объекта, которая указана в договоре купли-продажи.
Регистрационный сбор
Строго говоря, он не является налогом, и представляет собой своеобразную плату государству за регистрацию вас как владельца. Размер этого сбора равен 1% кадастровой стоимости.
Услуги нотариуса
Обычно они составляют в Португалии 1% от озвученной цены недвижимости, но в некоторых случаях, особенно если речь идет о покупках свыше 500-600 тыс. евро, процент увеличивается согласно предварительным договоренностям сторон.
Для удобства считается, что в среднем все сопутствующие налоги и выплаты в момент совершения сделки прибавляют для покупателя от 6 до 9% стоимости объекта.
Здесь содержится более полная информация о налогах в момент покупки (https://garantin.com/nalogi-na-priobretenie-nedvizhimosti-v-portugalii-procentnye-stavki-i-sposoby-rascheta/)
Недвижимость куплена. Сколько налогов и различных выплат придется выплачивать владельцу?
Получая недвижимость в собственность, придется выплачивать за нее налог на недвижимое имущество, или муниципальный налог (IMI, Impuesto Municipal sobre Imóveis). Его ставка меняется в зависимости от того, находится объект в городе, или в сельской местности. В первом случае она составит около 0,8%, во втором — 0,3 – 0,45%.
Деньги идут тем муниципальным органам, к которым относится ваша недвижимость, поэтому ставка налога также меняется (хотя и в небольших пределах) в зависимости от конкретного муниципалитета. Самые большие выплаты — в Лиссабоне и его курортных пригородах.
Этот вид налога оплачивается в мае, в конце налогового года. Если его размер находится в коридоре от 100 до 500 евро, оплату можно произвести в два этапа, а при налоге свыше 500 евро — в три.
Для людей с достатком выше среднего, существует еще один налог на имущество — (AIMI). Им облагается только жилая недвижимость в городах, стоимость которой превышает €0,6 млн. Для супругов, оформляющих общую налоговую декларацию, стоимость облагаемого этим налогом жилья увеличивается в 2 раза, до €1,2 млн. Ставка налога AIMI равна 0,7%.
Налог на доходы от аренды
В Португалии он равен 28% от валового дохода, который приносит владельцу сдача жилья в аренду. При расчете налога из валового дохода вычитаются все коммунальные платежи, а также амортизация и расходы на ремонт, если таковые были и подтверждены чеками.
Здесь содержится более полная информация о налогах на доходы от аренды (https://garantin.com/nalogi-v-portugalii-pri-sdache-obekta-v-arendu-i-pri-ego-prodazhe/)
Помимо налогов, содержание недвижимости сопряжено с другими текущими расходами. Главным образом это коммунальные платежи и оплата услуг управляющей компании, а также страховка.
Коммунальные услуги
При сдаче в аренду, как правило, их оплачивает квартиросъемщик.
Как и во всех странах, платежи зависят от размера жилья и муниципалитета, в котором оно расположено. Для удобства принято считать, что за 1м.² жилой площади придется ежемесячно платить 1 —1,2 евро, хотя такой расчет весьма приблизительный. Вот некоторые цифры ежемесячных платежей для небольшой квартиры размером 80 м.²
- за электричество — 40-50 евро;
- за холодную воду —10-15 евро;
- за телевидение и выделенный интернет — 25-30 евро;
- уборка мусора и канализация — 5-8 евро;
- газ (если он централизованный) — 20-25 евро. Но в Португалии очень часто пользуются газом баллонным.
Важно! В Португалии обычно отсутствует централизованное отопление, и вопрос обогрева в холодное время решается разными способами: за счет электричества, встроенными каминами или печками, специальными газовыми горелками.
Если жилье индивидуальное (отдельный дом, вилла), или принадлежит кондоминиуму, владельцы заключают дополнительный договор на обслуживание с управляющей компанией. В зависимости от вида обслуживания, в кондоминиуме такие услуги компании обойдутся примерно в 10% арендной платы в год. В случае с отдельной виллой, имеющей большую придомовую территорию, размер выплат может достичь или даже превысить €5 тыс. (уход за садом, газоном, бассейном и т.д).
Страховка жилья
Она в Португалии не обязательна, хотя обычно ее принято оформлять. Размеры выплат — от 200 до 500 евро в год.
Недвижимость решено продать. Какие налоги и выплаты вас ожидают?
Налог на прирост капитала
Если при продаже недвижимости выяснится, что ее цена выше, чем была во время покупки, с образовавшейся разницы нужно уплатить налог. Его размер составит 28%, при условии, что продавец не является португальским резидентом. Граждане страны и резиденты платят только с половины прибыли, причем по прогрессивной шкале.
Из общей суммы налога можно вычесть затраты на ремонт и реконструкцию, которые собственник проводил за время владения жильем. Естественно, они должны подтверждаться соответствующими документами: чеками, договорами с подрядчиками и т.д.
Заключение
В этом материале мы сделали общий обзор всех видов налогов и выплат на содержание, с которыми сталкивается владелец недвижимости в Португалии на всех стадиях: от покупки жилья до его продажи. Ввиду изменчивости этой информации, советуем отслеживать изменения на нашем сайте GARANT estate, или обращаясь за конкретной помощью к консультантам нашей компании.
