Обзор налогов и расходов на содержание недвижимости в Португалии: от покупки до продажи.

Обзор налогов и расходов на содержание недвижимости в Португалии: от покупки до продажи.

Португалия — одна из стран Европы, запустившая и успешно развивающая программу по продаже своего ВНЖ (так называемой, «Золотой визы»). Чаще всего инвесторы из третьих стран, в том числе из России, для оформления Golden Visa Португалии используют опцию покупки недвижимости.

Состоятельные люди из стран бывшего Союза нередко желают купить жилье в Португалии и по другим причинам. На нашем сайте GARANT estate можно найти немало полезной информации о португальском рынке недвижимости. Наши специалисты помогли многим клиентам стать владельцами жилья в этой, самой западной, стране материковой Европы.

Но каждый из наших клиентов, решивший обзавестись недвижимостью в Португалии, неизменно сталкивается с вопросами о налогах и дальнейших расходах, связанных с содержанием жилья. Задача этой статьи — дать ответы на большинство подобных вопросов.

Обзор налогов и расходов на содержание недвижимости в Португалии

О характере приведенных здесь данных

Следует оговориться, что полученную здесь информацию не стоит рассматривать как источник юридически точных сведений. Приведенные нами цифры часто меняются, иногда даже на уровне отдельных муниципалитетов. Ведь фискальная политика любого государства никогда не бывает статичной, особенно сейчас, когда все события в мире приобрели особую динамичность.

Несмотря на эту оговорку, приведенные в материале данные позволят нашим клиентам получить картину, правильно и объективно отражающую реальное положение вещей. Если же возникнет необходимость в более конкретной и точной информации, учитывающей все нюансы и самые новые изменения — обратитесь за помощью к нашим консультантам и юристам. У них есть необходимый опыт работы именно с недвижимостью Португалии.

Общая оценка португальского рынка недвижимости

Португальский рынок недвижимости — один из самых динамичных и привлекательных в Европе. И этому способствуют две главные причины:

  • стоимость жилья здесь по-прежнему значительно ниже, чем в большинстве стран ЕС;
  • уровень и качество жизни весьма достойны, даже по европейским меркам. Португалия в последние годы стабильно находится в числе стран, которые считаются самыми удобными и привлекательными для жизни.

Словно компенсируя низкую стоимость жилья, здесь достаточно высокие налоги, особенно при покупке недвижимости. Хотя они все равно чуть ниже, чем у Испании — главного конкурента Португалии по Золотым визам. В дальнейшем мы будем анализировать их по этапам, разделяя покупку, владение имуществом, и его продажу.

Налоги и расходы в момент покупки

Налог на передачу недвижимости, или IMT

Невозможно сказать заранее, какой процент от стоимости сделки вам придется заплатить, и придется ли платить вообще. Точно известно, что эта величина будет находиться в пределах от 0% до 8% от кадастровой оценки. Размер налога зависит, главным образом, от следующих факторов:

  • региона, в котором объект расположен (материковая часть страны, или островные регионы);
  • местности, в которой он находится (городская или сельская застройка);
  • его стоимости в момент покупки;
  • назначения объекта (для реального проживания покупателя, или для иных целей).

Важно! В случае, когда оценочная стоимость объекта меньше 90 407 евро, IMT не начисляется вовсе.

В среднем же стоит ориентироваться на то, что в сельской местности размер налога равен примерно 5%, а в городах — 6,5%. Особенно усложняется расчет IMT для городской, притом жилой, недвижимости. Размер ставки увеличивается по мере роста оценочной стоимости. Если жилье приобретается с целью реконструкции, можно избежать выплаты данного налога, при этом нужно соблюсти целый ряд достаточно сложных условий.

На Азорских островах и Мадейре расчеты IMT отличаются от материковой части Португалии. В частности, именно здесь этот налог для дорогой недвижимости достигает максимального уровня в 8%.

Налог на добавленную стоимость

Как и в других странах, он применяется только для объектов, которые продаются впервые (на первичном рынке жилья). Ставка НДС в Португалии равна 19%. Примечательно, что здесь этот налог обычно включают в рекламную стоимость недвижимости, хотя так бывает не всегда, и этот момент стоит дополнительно уточнить с продавцом.

Гербовый сбор (Imposto de Selo)

В Португалии его часто называют «налогом на печать». Он равен 0,8% от реальной стоимости объекта, которая указана в договоре купли-продажи.

Регистрационный сбор

Строго говоря, он не является налогом, и представляет собой своеобразную плату государству за регистрацию вас как владельца. Размер этого сбора равен 1% кадастровой стоимости.

Услуги нотариуса

Обычно они составляют в Португалии 1% от озвученной цены недвижимости, но в некоторых случаях, особенно если речь идет о покупках свыше 500-600 тыс. евро, процент увеличивается согласно предварительным договоренностям сторон.

Для удобства считается, что в среднем все сопутствующие налоги и выплаты в момент совершения сделки прибавляют для покупателя от 6 до 9% стоимости объекта.

Недвижимость куплена. Сколько налогов и различных выплат придется уплачивать владельцу?

Получая недвижимость в собственность, придется выплачивать за нее налог на недвижимое имущество (IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis). Его ставка меняется в зависимости от того, находится объект в городе, или в сельской местности. В первом случае она составит около 0,8%, во втором — 0,3 – 0,45%.

Деньги идут тем муниципальным органам, к которым относится ваша недвижимость, поэтому ставка налога также меняется (хотя и в небольших пределах) в зависимости от конкретного муниципалитета. Самые большие выплаты — в Лиссабоне и его курортных пригородах.

Этот вид налога оплачивается в мае, в конце налогового года. Если его размер находится в коридоре от 100 до 500 евро, оплату можно произвести в два этапа, а при налоге свыше 500 евро — в три.

Для людей с достатком выше среднего, существует еще один налог на имущество — (AIMI). Им облагается только жилая недвижимость в городах, стоимость которой превышает €0,6 млн. Для супругов, оформляющих общую налоговую декларацию, стоимость облагаемого этим налогом жилья увеличивается в 2 раза, до €1,2 млн. Ставка налога AIMI равна 0,7%.

Налог на доходы от аренды

В Португалии он равен 28% от валового дохода, который приносит владельцу сдача жилья в аренду. При расчете налога из валового дохода вычитаются все коммунальные платежи, а также амортизация и расходы на ремонт, если таковые были и подтверждены чеками.

Помимо налогов, содержание недвижимости сопряжено с другими текущими расходами. Главным образом это коммунальные платежи и оплата услуг управляющей компании, а также страховка.

Коммунальные услуги

Как и во всех странах, здесь они зависят от размера жилья и муниципалитета, в котором оно расположено. Для удобства принято считать, что за 1м.² жилой площади придется ежемесячно платить 1 —1,2 евро, хотя такой расчет весьма приблизительный. Вот некоторые цифры ежемесячных платежей для небольшой квартиры размером 80 м.²

  • за электричество — 40-50 евро;
  • за холодную воду —10-15 евро;
  • за телевидение и выделенный интернет — 25-30 евро;
  • уборка мусора и канализация — 5-8 евро;
  • газ (если он централизованный) — 20-25 евро. Но в Португалии очень часто пользуются газом баллонным.

Важно! В Португалии также отсутствует централизованное отопление, и вопрос обогрева в холодное время решается разными способами: за счет электричества, встроенными каминами или печками, специальными газовыми горелками.

Если жилье индивидуальное (отдельный дом, вилла), или принадлежит кондоминимуму, владельцы заключают дополнительный договор на обслуживание с управляющей компанией. В зависимости от вида обслуживания, в кондоминимуме такие услуги компании обойдутся в 400 – 2400 евро в год. В случае с отдельной виллой, имеющей большую придомовую территорию, размер выплат может достичь или даже превысить €5 тыс. (уход за садом, газоном, бассейном и т.д).

Страховка жилья

Она в Португалии не обязательна, хотя обычно ее принято оформлять. Размеры выплат — от 200 до 500 евро в год.

Недвижимость решено продать. Какие налоги и выплаты вас ожидают?

Налог на прирост капитала.

Если при продаже недвижимости выяснится, что ее цена выше, чем была во время покупки, с образовавшейся разницы нужно уплатить налог. Его размер составит 28%, при условии, что продавец не является португальским резидентом. Граждане страны и резиденты платят только с половины прибыли, причем по прогрессивной шкале.

Из общей суммы налога можно вычесть затраты на ремонт и реконструкцию, которые собственник проводил за время владения жильем. Естественно, они должны подтверждаться соответствующими документами: чеками, договорами с подрядчиками и т.д.

Оплата услуг агентства недвижимости

Если для поиска покупателя вам пришлось прибегнуть к помощи агентства или независимого риэлтора, оплата их услуг будет находиться в пределах от 2 до 5% стоимости недвижимости. Иногда, особенно при сделках с дорогим жильем, размер гонорара оговаривается отдельно.

Продавец также может дополнительно оплатить некоторые другие услуги, например, если он использовал помощь юриста, но обычно все они в сумме не превышают 1% от кадастровой стоимости объекта.

Заключение

В этом материале мы достаточно подробно рассмотрели все виды налогов и выплат на содержание, с которыми сталкивается владелец недвижимости в Португалии на всех стадиях: от покупки жилья до его продажи. Ввиду изменчивости этой информации, советуем отслеживать ее изменения на нашем сайте GARANT estate, или обращаясь за конкретной помощью к консультантам нашей компании.

Елена Троценко - эмиграционный эксперт, Garant.in
Елена Троценко — эмиграционный эксперт, Garant.in

Елена Троценко
Все статьи этого автора

Мы поможем выбрать для Вас самую подходящую программу

Спасибо. Наш иммиграционный эксперт скоро свяжется с Вами.
Поле введено корректно

Наши офисы