Обзор налогов на недвижимость в Греции. Какие расходы ожидают инвесторов.

Обзор налогов на недвижимость в Греции. Какие расходы ожидают инвесторов.

Греция — одна из трех стран Евросоюза, успешно продающих инвесторам из третьих стран свой ВНЖ — так называемую «Золотую визу». В большинстве случаев это происходит путем приобретения здесь недвижимости.

Но, покупая недвижимость в Греции, инвесторов интересует вопрос: а какие налоги при этом придется заплатить? И сколько средств потребуется вкладывать, чтобы содержать жилье все 5 лет (именно столько его нельзя продавать, согласно условиям Золотой визы)? Задача данной статьи — хотя бы в общих чертах удовлетворить этот естественный интерес.

Приведенная здесь информация имеет общий, ознакомительный характер

В любой стране, и в Греции тоже, вопросы налогов и различных выплат на недвижимость достаточно часто претерпевают изменения. Фискальная политика не статична, она всегда учитывает множество экономических и социальных факторов, которые в наше время изменчивы, как никогда. По этой причине не стоит рассматривать приведенные здесь цифры, как юридически точные. В реальности они могут оказаться немного другими, и если вам нужна безупречная точность, следует обратиться за консультацией к менеджерам нашей компании GARANTestate.

Это не значит, что сведения в статье неверные. Они весьма близки к реальности, и в целом объективно отражают ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости Греции.

Жилье в Греции: в Евросоюзе трудно найти дешевле!

После кризиса 2008 года, рынок недвижимости в Греции пережил многолетнюю глубокую рецессию. Выход из нее начался только в 2016-м, а быстрый рост цен — в 2018-м. Во многом эта история объясняет тот факт, что недвижимость в Греции до сих пор остается едва ли не самой дешевой среди всех стран Евросоюза. Приведенная ниже таблица подтверждает сказанное, причем мы намеренно сравниваем Грецию и с ее конкурентами по Золотой визе, и с другими развитыми европейскими странами.

Греция	100%
Испания	137,5%
Португалия	106%
Кипр	46,4%
Италия	182%
Германия	163,2%
Франция	353,6%
Австрия	265,5%

Налоги на недвижимость в Греции также весьма демократичны, что в совокупности с низкими ценами создает высокий уровень спроса.

Важно! В Греции размер налогов может существенно отличаться в зависимости от региона (особенно это касается некоторых, популярных у туристов, островов). Кроме того, есть большие различия на налоги физических и юридических лиц.

Расходы покупателя в момент приобретения недвижимости

Согласно законам Греции, покупатель жилья платит несколько видов налогов:

• НДС;
• налог на переход права собственности;
• гербовый сбор;
• муниципальный налог;

Помимо этого, придется внести и ряд дополнительных выплат: услуги нотариуса, госпошлина, возможные услуги юриста, оплата банковских услуг и т.п.

Налог НДС

Его размер равен 24%, но оплачивается только в некоторых случаях, если объект покупки был построен или заселен после 1 января 2006 года. Кроме того, временно, на два года (начиная с 2020-го) отменяется НДС на приобретение жилья в новостройках.

Налог на переход права собственности

Он вносится во всех случаях, когда не нужно платить НДС. Его размер равен 3%, причем может начисляться как от оценочной стоимости, так и от реальной цены сделки, в зависимости от того, какая из них больше (налог всегда берут с большей суммы).

Интересно! В популярных туристических регионах кадастровая стоимость вилл и больших квартир нередко оказывается меньше их рыночной стоимости, в то время как недорогое эконом-жилье в городах часто бывает по факту дешевле его кадастровой оценки.

Муниципальный налог

Чаще всего его размер равен 0,9%, и оплачивается вместе с налогом на передачу прав собственности (до заключения сделки).

Гербовый сбор при покупке греческой недвижимости составляет 3,6%.

Дополнительные затраты

Могут быть разными. Справедливо выделить регистрационную пошлину (420 евро) и услуги юриста (1-2% от сделки), без которого купить жилье в Греции весьма проблематично. Также здесь принято делить гонорар риэлтора (0,8 – 1%) пополам с продавцом.

Налоги и расходы во время владения недвижимостью

Налог на недвижимость (ENFIA)

Его ежегодно оплачивают все без исключения владельцы жилья в Греции, как резиденты, так и иностранцы.

Основная часть налога составляет от 2 до 13 евро за 1 м²., она общая для физических и юридических лиц. Расчет этой части сложный, он учитывает множество факторов: размер жилья, его местоположение, возраст, назначение, оценочную стоимость и т.д.

Дополнительная часть отличается в зависимости о того, является владелец физическим лицом, или юридическим. Физические лица оплачивают эту часть только тогда, когда цена жилья превышает €250 тыс. Ставка для них рассчитывается по прогрессивному принципу, и находится в пределах от 0,15% до 1,5% (если жилье дороже 2 млн. евро).

Для юридических лиц эта часть налога фиксирована: 0,1% кадастровой стоимости, если компания реально использует недвижимость для своих нужд, и 0,55% — если объект сдается в аренду. Предусмотрены также отдельные льготы для некоммерческих организаций.

Важно! В этом месте стоит заметить, что фискальные законы Греции весьма сложны и запутаны, они изобилуют различными исключениями и дополнениями. Вот почему мы отметили выше, что купить жилье в этой стране без услуг юриста очень проблематично.

Специальный налог на недвижимость (SRET)

Он равен 15% от кадастровой стоимости, и касается только компаний, владеющих недвижимостью. Существует несколько возможностей уйти от оплаты этого налога. В частности, от него освобождают компании, доход которых от активной коммерческой деятельности превышает пассивный доход.

Муниципальный налог

Зависит от региона страны, и составляет от 0,025 до 0,035 %.

Налог на доход от аренды

Также отличается для физических и юридических владельцев недвижимости. Для компаний размер налога фиксирован, и равен 24%, при этом из валового дохода вычитаются все расходы на содержание недвижимости.

Для физлиц этот налог прогрессивный, находится в пределах от 15 до 45%, в зависимости от величины арендного дохода. Расходы на содержание также вычитаются из валового дохода, но по фиксированному принципу — 5% от полученной прибыли.

Уменьшить налог можно также, собрав данные о проведенном за год ремонте или энергетической модернизации здания, но не более, чем на €16 тыс.

Расходы на коммунальные платежи

Для общего понимания приведем данные о том, что в среднем они составляют в Греции от 100 до 300 евро в месяц. Так, за квартиру в Афинах придется отдать от 700 до 1800 евро в год, за виллу на побережье — от 2 тыс. до 5 тыс. евро. Сюда входят коммунальные услуги и услуги управляющих компаний.

Вот некоторые цифры, дающие представление о греческой коммуналке.

• Электроэнергия. Стоимость 1 кВт. ч. равна примерно 0,1 – 0,2 евро.
• Вода. Дороже на островах и побережье, дешевле в северной части страны. В расчете на одного человека будет выходить от 20 до 80 евро. В год.
• Услуги связи. Годовая плата за телефон интернет составит с одной квартиры от 180 до 600 евро. Это зависит от провайдера, а также от региона, качества и объема услуг.
• В отношении вилл, большую долю расходов занимает обслуживание сада, бассейна и придомовой территории.

Расходы на страховку жилья

Законы страны не обязывают владельцев страховать недвижимость. Тем не менее, владельцы вилл обычно это делают, выплачивая в год 250-500 евро.

Расходы во время продажи жилья

В Греции весьма лояльный подход к налогу на прирост капитала для владельцев недвижимости. Физические лица временно, до конца 2022 года, вообще от него освобождены, но при двух условиях:

• один владелец продает не более двух объектов на протяжении последних двух лет;
• продажа недвижимости не рассматривается как элемент предпринимательской деятельности.

В случае, если все же физлицо продает недвижимость в рамках предпринимательства, оно платит налог на прирост капитала в размере от 15 до 45%, в зависимости от дохода, полученного  в пересчете на год.

Налог для компаний фиксированный, и равняется 24%.

Налог на наследование

В Греции к его расчету применяется весьма сложный подход, учитывающий несколько факторов, в первую очередь — степень родства между бывшим владельцем и его наследниками. Выделяется некоторая стартовая сумма, которая вообще не облагается налогом. Для близких родственников она равна €150 тыс. на одного человека. Если же говорить в целом, ставки налога на наследство изменяются от 1% до 40%. Они увеличиваются по мере роста цены объекта и ослабления степени родства.

Заключение

Свой материал мы посвятили тому, какие затраты (налоги и выплаты) несет владелец жилья в Греции на всех этапах: от покупки до продажи. Как видим, греческие законы в этой их части весьма сложны и запутаны, к тому же они часто меняются. Для получения юридически точной информации советуем обращаться на наш сайт GARANTestate, где также можно получить консультацию нашего менеджера по недвижимости. Тем не менее, есть уверенность, что даже информация, изложенная в материале, будет полезной нашим клиентам.