Обзор расходов на недвижимость в Испании: налоги, сборы, оплата услуг.

Обзор расходов на недвижимость в Испании: налоги, сборы, оплата услуг.

На страницах нашего сайта GARANT estate мы подробно освещаем различные вопросы, связанные с продажей европейской недвижимости. Особенное внимание уделяется государствам, имеющим действующие программы «Золотой визы». Ведь статистические данные свидетельствуют, что инвесторы из третьих стран получают эту визу преимущественно через покупку недвижимости.

Но, приобретая недвижимость (неважно, в рамках получения ВНЖ, или по другим причинам), необходимо платить налоги! Это происходит как на этапе приобретения объекта, так и в процессе его содержания, а также в момент продажи.

Какие это налоги? Сколько их и кого они касаются? Каков размер этих налогов? Вопросы не праздные, они живо интересуют каждого инвестора.

Нужна точная информация? — Она есть у наших специалистов!

Для начала следует заметить, что этот материал нельзя рассматривать в качестве точного и достоверного юридического документа. В нем читатель найдет только базовую информацию об испанских налогах на недвижимость. Приведенные данные часто меняются, власти страны, и даже отдельных муниципалитетов, проводят корректировку налоговой политики. Тем не менее, статья позволит читателю получить картину, близкую к реальности. А разобраться с нюансами, получить точные данные, необходимые в каждом конкретном случае, помогут наши специалисты, имеющие огромный опыт работы в сфере недвижимости, и находящиеся в курсе всех текущих изменений.

Как выглядит недвижимость страны на европейском рынке?

Испанская недвижимость слывет в Европе достаточно дешевой. Чтобы не оставаться голословными, приведем таблицу с данными от Global Property Guide. В таблице указаны средние цены на м². в процентах, при этом за 100% принят уровень испанских цен.

Испания	100%
Австрия	193%
Германия	118%
Франция	257%
Нидерланды	138,6%
Италия	132,4%
Португалия	73%
Греция	71,5%
Кипр	33%

Умеренными (на фоне остальной Европы) можно считать и налоги, которые платят владельцы недвижимости в Испании. Рассмотрим их, разделяя поэтапно: от покупки, до обслуживания и продажи.

Расходы во время приобретения жилья

В Испании принят порядок, при котором налоги во время оформления сделки разделены между продавцом и покупателем. Хотя деление это неравномерно. Продавец оплачивает только услуги риелторского агентства. Покупатель же обязан уплатить:

• НДС (IVA);
• налог на передачу прав собственности (ITP);
• нотариальные услуги;
• регистрационный сбор;
• гербовый сбор (AJD).

Этот список не универсальный, он зависит, главным образом, от того, покупаете вы жилье совсем новое, или заинтересовались вторичкой, а также от его принадлежности (жилая или коммерческая недвижимость).

Налог на добавленную стоимость (impuesto sobre el valor anadido, IVA).

Его оплачивают только покупатели нового жилья, продающегося первый раз, а также, если приобретается участок земли или недвижимость коммерческого назначения. В первом случае размер налога равен 10%, во втором — 21%.

Важно! Когда коммерческую недвижимость приобретает юридическое лицо, НДС возвращается покупателю в течение 30 дней. Но из этого правила в некоторых муниципалитетах существуют определенные исключения.

Налог на передачу прав собственности, ITP

Он касается только покупателей на рынке вторичной недвижимости. Ставка налога существенно меняется в разных регионах страны, и может варьировать в пределах от 6% до 11%.

Пример регионов с самым низким ITP: Алава, Бискайя,Мадрид, Наварра.

Регионы с высоким уровнем ITP: Андалусия, Балеарские острова, Валенсия, Каталония, Эстремадура.

Кроме того, есть несколько регионов, где этот налог не фиксированный, а рассчитывается по определенной схеме: он возрастает по мере увеличения стоимость объекта. Например, в Эстрамадуре ставка налога изменяется от 8 до 11%. Подобные схемы работают в Арагоне, Астурии, на Балеарских островах и кое-где еще.

ITP выплачивают в местные фискальные органы, а при их отсутствии в населенном пункте — в тот госорган, который регистрирует сделку.

Выплаты за нотариальные услуги

Их размер колеблется в пределах от 0,03% до 0,45%, и возрастает по мере роста стоимости объекта. Наиболее распространенный вариант — 0,1%, и касается он недвижимости стоимостью от 60 тыс. до 150 тыс. евро.

Важно! Если стоимость объекта превышает 601 тыс. евро, покупатель и нотариус получают право оговорить размер выплаты в договорном порядке.

Регистрационный сбор

Это своеобразная дань в казну государства за услугу регистрации нового владельца. Размер сбора — от 0,02% до 0,175% от стоимости объекта. Как и предыдущая выплата, этот сбор увеличивается по мере роста цены объекта.

Гербовый сбор (Actos Jurídicos Documentados, AJD)

Его размер также зависит от автономного округа, и изменяется в пределах от 0,5% до 1,5% (в Мадриде —1,5%).

Подводя итоги, можно сказать, что дополнительные выплаты покупателя в процессе оформления сделки составляют в среднем от 8 до 10% от цены объекта.

Во сколько обойдется содержание недвижимости

Перечень и размер всех затрат, как и в случае с налогами при покупке, не универсальный, и зависит от нескольких факторов, а именно:

• от статуса владельца (резидент или нерезидент Испании);
• от того, как используется недвижимость (для проживания или сдачи в аренду);
• от региона и муниципалитета;
•  от статуса недвижимости (коммерческая или жилая).

Какие же основные налоги и выплаты предстоят инвестору, оформившему на себя недвижимость в Испании?

Налог на недвижимость, или «муниципальный налог» (Impuesto sobre Bienes Inmeubles, IBI)

Его выплачивают как резиденты, так и нерезиденты, в размере от 0,405% до 1,3% кадастровой стоимости, и в каждом регионе он свой. Его следует платить ежеквартально, хотя считается он ежегодным. К примеру, в Мадриде ставка налога — 0,6%, в Барселоне — 0,825%, в Валенсии — 1,071%, в Таррагоне — 1,02%. Практика показывает, что в номинальном выражении это от 200 до 800 евро с каждого домовладения.

Важно! Кадастровая стоимость объекта почти всегда существенно меньше, чем реальная.

Налог на состояние (Impuesto extraordinario sobre el Patrimonio, IP)

Касается только нерезидентов. Для недвижимости стоимостью до €167 тыс., налог равен 0,2%. В дальнейшем он увеличивается, по мере роста кадастровой стоимости, и достигает 2,5%, если недвижимость превышает 10,7 млн. евро.

Налог на прибыль от аренды

Понятно, что платят его те владельцы жилья, которые сдают свои дома и квартиры внаем. Его размер фиксированный — 24% от валового дохода, приносимого арендой, если владелец — нерезидент. Если же инвестор уже стал резидентом (то есть, проживает в Испании не менее 183 дней в году), в казну государства он платит немного меньше — 19%. Оплачивать также следует раз в квартал. Размер такого налога эффективно уменьшается, если вычесть из него расходы на амортизацию жилья и коммунальные услуги.

Страховка

С ней в обязательном порядке сталкиваются те инвесторы, которые купили недвижимость с использованием ипотечных денег. В этом случае наличия страховки требует банк, у которого вы заняли деньги. Понятно, что размер страхования может быть самым разным, но — для ориентировки — это будет около 300 евро в год при стоимости жилья примерно 170-180 тыс. евро.

Коммунальные платежи

Львиную долю этих расходов составляет оплата электричества, газа, воды, отопления и интернета с телевидением. В среднем исчислении общая сумма таких выплат составит за год:

•  для квартир — 1000 — 1700 евро;
•  для домов — 1300 – 2400 евро.

Услуги жилищных кооперативов (коммунидад)

В Испании они занимаются уходом за придомовой территорией (уборка подъездов, вывоз мусора, обеспечение работы лифтов, уход за газонами ит.д.). В случае частных домовладений, функции коммунидад выполняют управляющие компании, с которыми каждый владелец дома заключает отдельный договор. Каждая квартира в многоэтажном доме в среднем выплачивает жилищному кооперативу 300 – 1000 евро в год.

Если речь идет об отдельном доме, услуги управляющей компании будут намного больше, от 1600 до 3200 евро в год. Большая разница в сравнении с квартирами объясняется, главным образом, расходами по уходу за садом и бассейном (если таковые имеются). Конечно, эти работы можно выполнять самостоятельно, и тогда выплаты компании окажутся значительно меньше.

Коммунальные платежи и услуги коммунидад также можно резко снизить, если пользоваться жильем только в теплый период года, что часто делают владельцы недвижимости, купленной в рамках оформления Золотой визы.

Налоги во время продажи недвижимости

Налог на прирост капитала (impuesto sobre la venta de inmuebles)

Владелец обязан уплатить его, продавая собственность и теряя на нее права. Величина налога рассчитывается (по прогрессивной шкале) с разницы между покупной и продажной ценой объекта недвижимости. Если разница окажется меньше 6 тыс. евро, налог будет равен 19% для физических лиц и 25% для компаний (юрлиц). При разнице от 6 тыс. до 50 тыс. евро, налог будет 21%, свыше 50 тыс. евро — 23%.

Важно! Этот налог можно существенно уменьшить в том случае, если во время владения имуществом вы проводили его ремонт или реконструкцию. Все чеки, связанные с ремонтом, нужно сохранять. Стоимость расходов на ремонт можно будет вычесть из размера налога.

Кроме того, если недвижимость продает нерезидент, с него изначально высчитывают 3% цены объекта по умолчанию (в счет предположительного получения прибыли). В случае, когда продавец докажет, что продажа не принесла ему дохода, эти 3% возвращают.

Налог на прирост стоимости земельного участка (если таковой имеется)

Как и предыдущий налог, этот необходимо выплачивать в том случае, если кадастровая стоимость земли в момент продажи оказалась выше, чем она была во время покупки участка. Размер налога зависит от муниципалитета, которому принадлежит земля, но ставка не может быть более 30% от разницы стоимости.

Оплата риелторскому агентству или независимому риэлтору.

Чаще всего она равна 2,5 – 5% от продажной стоимости недвижимости, хотя в некоторых случаях (особенно если сумма сделки превышает 600 тыс. евро) может быть существенно больше, что зависит от личных договоренностей сторон.

Заключение

Таким образом, мы показали, какие затраты будет нести инвестор, покупающий недвижимость в Испании, на всех этапах — от покупки до продажи. Уже упоминалось, что указанные суммы и размеры налогов часто меняются. 

На нашем сайте мы отслеживаем эти изменения, и регулярно о них сообщаем. Уверены, что информация, изложенная в материале, окажется полезной нашим клиентам и читателям сайта.