Условия получения Золотой визы Португалии изменились. На какие новые регионы стоит обратить внимание инвесторам?
Заинтересованность иностранных инвесторов недвижимостью Португалии во многом подогревается наличием в этой стране программы Golden Visa, позволяющей гражданам третьих стран получить ВНЖ в обмен на инвестиции. Программа предполагает несколько доступных опций, но около 93% заявителей традиционно выбирают покупку недвижимости.
В последнее время Правительство Португалии предпринимает попытки изменить условия получения Золотой визы, о чем мы неоднократно сообщали на сайте нашей компании GARANT.in. Варианты изменений назывались разные.
И вот на днях, после нескольких месяцев противоречивых сообщений, в этой истории наступил ясный и понятный финал. Официальная правительственная газета Diário da República обнародовала Декрет №14/2021, в котором четко указаны сроки изменений и их содержание.
Подробности правительственной публикации
Начнем с информации относительно сроков. В Декрете четко указано, что новые изменения вступят в силу 1 января 2022 года. До этой даты будут действовать старые правила, привычные для наших клиентов. Важным моментом является то, что все заявители, успевшие до указанной даты подать документы в иммиграционные органы Португалии, будут получать ВНЖ согласно старым условиям.
Говоря о сути изменений по отдельным опциям, мы не будем здесь на них останавливаться. Детали изменений подробно освещались на нашем сайте, их можно также узнать непосредственно у консультантов компании GARANT in. Скажем только, что по многим доступным опциям минимально допустимые размеры инвестиций будут увеличены.
Более подробно рассмотрим нововведения, касающиеся опции покупки недвижимости, как наиболее часто востребованной нашими клиентами.
Варианты, работающие сейчас.
Предлагаются три возможных варианта.
- Покупка недвижимости на сумму от €500 тыс. Можно покупать сразу несколько объектов, независимо от того, где они расположены.
- Покупка недвижимости на сумму от €350 тыс. Недвижимость должна быть старше 30 лет и нуждаться в ремонте (реконструкции). Расходы на ремонт можно вносить в общую сумму инвестиций, но в момент покупки инвестор должен предоставить план ремонтных работ, их смету, а также сроки окончания ремонта. Такие покупки нередко совершаются в зонах городской реабилитации.
- Если старая недвижимость располагается в зоне с низкой плотностью населения, к ней применяют понижающий коэффициент (минус 20%). Таким образом, возникает возможность получить «золотой» ВНЖ всего за €280 тыс.
Важно! Зоной с низкой плотностью населения считается территория, удаленная от крупных городов на 50-100 км., где проживает менее 100 чел. на км². Сюда же относят муниципалитеты с уровнем ВВП на душу населения, меньше чем 75% от среднего уровня по Португалии.
Варианты, которые будут действовать с 1.01.2022 года.
Размеры минимальных инвестиций в недвижимость не меняются, но изменен тип недвижимости, который можно приобретать, а также места расположения объектов.
- В Лиссабоне, Порту, и в популярных курортных районах на юге страны (провинция Алгарве) жилую недвижимость стоимостью €500 тыс. приобретать для получения ВНЖ теперь нельзя. Этой опцией здесь можно по-прежнему воспользоваться, если только речь идет о покупке коммерческой недвижимости. В остальных, внутренних районах страны, а также на Азорских островах и Мадейре, опция остается доступной.
- По варианту покупки ВНЖ от €350 тыс. изменений нет. Остается также возможность применения 20% коэффициента, о котором сказано выше.
Чем объяснялась популярность мест, на которые наложены ограничения
В минувшем году ожидание изменений на рынке Золотых виз создало настоящий переполох. За неимением точной информации, появлялись слухи о двукратном повышении минимального инвестиционного уровня, или о том, что Лиссабон и Порту вовсе исключат из программы Golden Visa.
Здесь стоит отметить, что эти популярные города, а также некоторые курортные зоны Алгарве, пользовались у заявителей на Золотую визу повышенным спросом. Как правило, инвесторы в рамках этой программы покупают жилье не для себя, а для последующей сдачи в аренду и получения прибыли. Лиссабонская Ривьера, Порту и Алгарве, будучи лучшими туристическими регионами страны, оказывались идеальными местами для такой покупки.
Что же делать соискателям Золотых виз сейчас, где приобретать жилье, участвуя в программе? Мы считаем, что поводов для паники нет, и предлагаем некоторые возможные альтернативные варианты.
В популярных ранее местах инвесторы по-прежнему могут совершать сделки
Во-первых, непосредственно в столице, в городе Порту и на побережье Алгарве можно по-прежнему приобретать коммерческую недвижимость. Под эту категорию подпадают объекты гостиничного хозяйства, офисные апартаменты, склады и здания для коммерческой деятельности, некоторые другие типы недвижимости (например, земельные участки). Новое строительство ведется хорошими темпами, к примеру, в окрестностях города Сетубал (совсем недалеко от Лиссабона), на северной оконечности полуострова Троя, где планируется создание лучшей в Европе гольф-зоны со всей необходимой инфраструктурой.
Несколько солидных гостинично-курортных комплексов находятся в стадии строительства в провинции Алгарве. К примеру, это отели W Residences в Албуфейре, Viceroy в Омбрии и Wyndham Grand в Кинта-ду-Лаго. Новые отели возводятся на популярных курортах Прайя-да- Луз и Вале-де-Лобо. Помимо отелей и долей в них, доступными в рамках Золотой визы остаются также строящиеся кафе, развлекательные комплексы и торговые залы.
Не стоит забывать о том, что в Лиссабоне и Порту, особенно в центре этих городов, остаются целые кварталы старых исторических зданий, требующих реновации. Эти кварталы подпадают под понятие «зоны городской реабилитации» — ARU. А ведь именно в таких зонах по-прежнему разрешена покупка с минимальной инвестицией от €350 тыс. По этой опции вы можете, как и раньше, купить коммерческую недвижимость даже в столице Португалии.
Новые для инвестиций регионы
Но если все же удалиться от этих востребованных городов и регионов — где в Португалии можно найти подходящее жилье в рамках Золотой визы? Таких мест, интересных для российского инвестора, немало, причем некоторые из них расположены не более чем в сотне километров от столицы. Приведем несколько примеров.
Калдаш-да-Раинья и Обидуш, городки к северу от Лиссабона. Расположены неподалеку от океана, но защищены от его холодных ветров грядой невысоких холмов. По этой причине зимой здесь теплее, чем в столице, что немаловажно для Португалии, где в квартирах редко бывает центральное отопление. В этих тихих городках с красивыми окружающими ландшафтами часто покупают жилье богатые французы, англичане и немцы. Городки стремительно развиваются, считаются зажиточными, хотя жилье здесь пока что существенно дешевле, чем в Лиссабоне (разница достигает 30-40%). А ведь отсюда — 15 минут езды к океану и час с небольшим — до Лиссабона!
Двигаясь на север от Калдаш-да-Раинья, можно попасть в город Коимбра, центр одноименного округа. Он известен своим старейшим в стране университетом, имеет европейскую славу как мощный научный и студенческий центр. Побережье Португалии, между Калдаш-да-Раинья и Коимбру — весьма перспективный регион для развития туризма, но не пассивного, а активного. Здешние места привлекают, к примеру, серферов: нигде в Европе вы не найдете столь высоких и мощных волн.
Пениши, Назаре, Фигейра-да-Фош — это небольшие городки, на которые стоит обратить пристальное внимание! Аналитики рынка уверены, что в ближайшие годы им гарантирован стремительный туристический бум, а значит, и быстрый рост цен на недвижимость. Пока что она в этих местах совсем недорогая, средняя цена колеблется в пределах 2100 – 2600 евро за м². Для сравнения — в Лиссабоне даже 3500 евро/м². считается удачей.
В глубине Центральной Португалии жилье стоит покупать инвесторам, ориентированным на развитие экотуризма, ведение фермерского хозяйства или строительство. Эти покупки для тех, кто планирует жить в Португалии постоянно или большую часть года.
Пример такого подходящего места — окрестности озера Алкева, на юго-востоке Португалии, близ границы с Испанией. Это популярный регион для экотуризма. До пандемии здесь всегда было много туристов-испанцев, а также гостей из Северной Европы. Кроме обычных туристов, сюда любят приезжать рыбаки и охотники, так что сдавать жилье можно практически круглый год.
Город Эвора, неподалеку от озера, как и упоминаемый ранее Коимбра, также может похвастаться большим средневековым университетом. Жилье в Эворе, таким образом, можно сдавать как студентам, так и приезжающим на озеро иностранцам (от Эворы до озера Алкева час езды на автомобиле). Эвора — город-музей, внесенный в списки ЮНЕСКО, сюда приезжает много зарубежных туристов.
Пока что в Эворе можно купить квартиру по цене от 1200 до 1400 €/м²., но аналитики рынка уверены: в связи с частичным исключением Лиссабона и Порту из программы Золотой визы, цена на недвижимость в Эворе и подобным ему провинциальным городам будет существенно возрастать.
Заключение
Чтобы читателю было легче ориентироваться в нашем материале, мы помещаем карту Португалии, где обозначены места, о которых шла речь.
В своем обзоре мы привели лишь некоторые примеры тех мест, где инвесторам Золотой визы может быть интересна покупка недвижимости. Но если вам все же нужны объекты в столице, Порту или Алгарве — поторопитесь! Впереди еще почти целый год, когда можно подавать заявки на ВНЖ по старым условиям.
